ПРОДАЖА ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЫ

В отличие от реализации жилья находящегося в собственности, где все действия совершаются в рамках договора между нынешним и будущим владельцем, продажа ипотечной квартиры предусматривает 3-х участников: продавца, покупателя, банка-кредитора. Существует несколько способов осуществления сделки.

Реализация ипотечного жилья за наличные деньги

Методика предусматривает передачу денег покупателем с целью погасить банковскую задолженность продавца. Для примера, если цена жилплощади составляет 3 млн. рублей, а сумма непогашенная в рамках ипотечных обязательств равна 1 млн., будущий владелец передает ее собственнику для расчета по залогу.

После выполнения транзакции, продавец и покупатель вместе с банковским служащим отправляется в Регистрационную палату, где с квартиры официально снимается залоговое бремя. Затем происходит передача оставшейся суммы (в нашем случае 2 млн. рублей), после чего оформляется и заверяется соглашение купли-продажи.

Процедура таит свои подводные камни, связанные с необходимостью предварительного уведомления банка. Представляя собой держателя залога, он обладает необходимой правомочностью для запрещения сделки. Кредитным организациям невыгодно быстрое погашение долга, лишающее их процентных выплат, поэтому количество отказов довольно высоко, а от продавцов требуют веской аргументации.

Переоформление кредита

Второй способ связан с погашением суммы залога и переоформлением кредита на нового собственника. Основным условием успешной сделки является наличие необходимых средств и согласие банка на выдачу кредита. Процедура выглядит следующим образом: Стоимость жилья составляет 2 млн. рублей, оставшийся долг 500 тыс. рублей. Собственных денег у покупателя как раз хватает, чтобы рассчитаться по залогу, при этом банк одобрил ему ипотеку в размере 1,5 млн. рублей.

Получив искомые средства, продавец и банковский представитель снимают залог в Регистрационной Палате, после чего стороны предоставляют кредитору необходимую документацию для оформления новой ипотеки. Дождавшись одобрения, участники сделки заключают договор, и продавец получает оставшиеся 1,5 млн. рублей, через банковскую ячейку.

Действующая практика, предусматривает погашение закладного долга непосредственно продавцом, при условии, что покупателю одобрена ипотека, достаточная для покрытия всей суммы. В нашем случае это 2 млн. рублей, которые бывший собственник и получает посредством ячейки.

Поиск покупателя банком

Методика идентичная первому способу за тем исключением, что покупателя ищет кредитная организация, заинтересованная в возврате заемных средств. Сомневаясь в способности ипотечного должника и получив от него заявление с просьбой погасить залог и реализовать собственность, банковская сторона приступает к поиску покупателя.

Кредитор стремится, как можно скорее освободиться от бремени, хватаясь за первое предложение. Все расчеты производятся через депозитные ячейки, непосредственная процедура производится в три этапа:

— Погашение долга перед банком;

— Снятие жилья с залога в Регистрационной палате;

— Договор купли продажи и передача продавцу оставшейся суммы.

Все вышеописанные способы имеют свои преимущества, позволяя участникам действовать по обстоятельствам.